Optoppen van gebouwen is een hot topic geworden in het afgelopen jaar en wordt beschouwd als een belangrijke strategie om het woningtekort aan te pakken. Volgens onderzoek van de Stec Groep[1], op verzoek van minister Hugo de Jonge uitgevoerd, kunnen er met optoppen ongeveer 100.000 woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. In deze blog willen we de context schetsen en enkele algemene aandachtspunten delen die relevant zijn bij het overwegen van optopmogelijkheden.
Rapport Stec groep
Het rapport van de Stec Groep richt zich voornamelijk op ruimtelijke ordening en maakt gebruik van algemene aannames om tot de schatting van 100.000 woningen te komen. De werkwijze omvat verschillende stappen:
- Een selectie van 90 gemeenten met een hoog inwonersaantal en een hoge mate van verstedelijking. Zowel woningen als kantoorgebouwen en winkels worden in overweging genomen.
- Vervolgens wordt gekeken naar gebouwen met minimaal 75% plat dak, aangezien platte daken eenvoudiger zijn om op te toppen.
- Op basis van het woonmilieu wordt beoordeeld of optoppen wenselijk is ten opzichte van het aantal bestaande bewoners om te voorkomen dat grote flats ontstaan op plaatsen van bescheiden appartementsgebouwen en dit mogelijke problemen met zich meebrengt.
- Tot slot wordt gekeken naar het bouwjaar van de panden. Het wordt verondersteld dat panden na 1965 geschikt zijn om één bouwlaag op te toppen, terwijl panden vanaf 1992 geschikt worden geacht voor twee extra verdiepingen.
Het rapport gaat ervan uit dat panden vanaf 1965 gemakkelijk kunnen worden opgetopt zonder dat dit gevolgen heeft voor de constructie. Er worden weliswaar aanvullende aspecten genoemd in een bijlage, zoals de staat van technische installaties en brandveiligheid, maar hier wordt slechts zijdelings op ingegaan. Juist op deze zaken willen we in deze blog aandacht besteden.
Onderconstructie
Bij het uitvoeren van een optopping moet de volledige constructie worden gecontroleerd, van de dakvloer tot aan de fundering (inclusief eventuele heipalen). De fundering moet voldoende reserve bezitten om het extra gewicht van de nieuwe bouwlaag en de extra veranderlijke belastingen op te kunnen nemen. Ook de algehele stabiliteit van het bouwwerk is van groot belang, een hoger gebouw vangt immers meer wind. In een volgende blog zullen we hier dieper op ingaan.
Vaak is de dakvloer niet ontworpen op een standaard vloerbelasting voor woningen (175 kg/m² + toeslag lichte scheidingswanden van 50 kg/m2) maar op sneeuw (56 kg/m²) of lokale dakbelasting (100 kg/m2) De dakvloer moet dus verstevigd of ontzien worden. Bij een versteviging moet het dak worden opengehaald of worden vervangen, dat voor veel overlast zorgt bij de bewoners. Daarom wordt in veel gevallen gekozen voor een tweede vloer die afdraagt op de draagmuren van het bestaande bouwwerk. Vaak wordt deze ook uitgevoerd met een ruimte ónder de constructie om zo eventuele leidingen vrij te kunnen verplaatsen.
Wanneer de bestemming van een winkel wordt omgezet naar woningbouw, geeft dit wel kansen. De vloerbelasting van een winkel is 400 kg/m², dus wanneer deze voor een woning wordt omgezet naar 225 kg/m² geeft dit ruimte voor extra belastingen op de fundering ten gevolge van een extra bouwlaag.
Afstemming van optopping en onderbouw
Er moet rekening worden gehouden met de onderbouw bij het ontwerpen van een optopping. Draaglijnen en stabiliteitswanden moeten zodanig worden gepositioneerd dat ze uitkomen op de wanden van de bestaande bouw. Ook moet in de plattegrond rekening worden gehouden met leidingschachten en installaties die zich op het bestaande dak bevinden.
Controle bestaand bouwwerk
De onderbouw wordt gecontroleerd aan de hand van NEN 8700 waarin beschreven wordt dat bij verbouwingen, in sommige gevallen, lagere veiligheidsfactoren mogen worden toegepast. Dit kan nog steeds uitdagingen opleveren als de archiefstukken bij de gemeente niet meer beschikbaar zijn, of als er wijzigingen zijn aangebracht tijdens de uitvoering van het plan.
Wanneer berekeningen van het paaldraagvermogen niet beschikbaar zijn, kunnen nieuwe sonderingen worden gemaakt om opnieuw het paaldraagvermogen te berekenen en te bepalen of er overcapaciteit is, waardoor de optopping gerealiseerd kan worden. Voor een herberekening zijn wel de paalpuntniveaus van belang en deze zijn vrijwel alleen te achterhalen op oude tekeningen.
Tot slot zijn er nog zaken die vallen onder rechtens verkregen niveau. Denk hierbij aan de op- en aantrede van een trap of bepaalde normen die in het verleden minder streng waren. Deze regelgeving voorkomt dat bij een renovatie of optopping het volledige gebouw moet worden geüpdatet naar de huidige normen. Het is belangrijk hier in een vroeg stadium advies over in te winnen om onverwachte kosten te voorkomen!
Akoestische eisen
Akoestiek is een cruciaal aspect bij lichte bouwmethoden, met name bij het gebruik van staalframe. Het is belangrijk om akoestische isolatie te garanderen, zowel tussen de bestaande bouw en de nieuwe bouwdelen als tussen de nieuwe bouwdelen onderling. Dit houdt in dat woningscheidende wanden idealiter niet op dezelfde ligger van een eventuele tafelconstructie staan. Daarnaast moeten vloeren en wanden akoestisch ontkoppeld worden door middel van akoestisch vilt.
Luchtspouwen moeten zodanig worden behandeld dat ze geen klankkast vormen, bijvoorbeeld door ze te vullen of te ontkoppelen. Plafonds kunnen zwevend worden uitgevoerd om geluidsoverdracht te minimaliseren. Hoewel deze aspecten minder relevant zijn voor de constructeur, moeten ze door een akoestisch adviseur worden uitgewerkt. Deze adviseur kan op zijn beurt eisen stellen aan de constructie, zoals het scheiden van liggers, het aanbrengen van extra beplating of ontkoppelingen, wat kan resulteren in een toename van het gewicht.
Alternatieven
Bij verschillende projecten waar we bij betrokken zijn geweest, is ervoor gekozen om niet alleen op te toppen, maar ook een deel van het bestaande gebouw af te breken. Ter illustratie een voorbeeld van uitsluitend permanente belasting:
Bij een drielaags gebouw wordt de bovenste laag gesloopt. Deze laag was van beton en steen en woog gemiddeld ongeveer 250 kg/m². Door de afname van dit gewicht zouden twee bouwlagen kunnen worden toegevoegd die zijn uitgevoerd in een licht bouwsysteem van 125 kg/m². Op deze manier worden er woningen aan de woningvoorraad toegevoegd terwijl het bestaande gebouw behouden blijft. Deze methode maakt het eenvoudiger om te voldoen aan de huidige eisen op het gebied van isolatie, brandveiligheid en akoestiek.
Voorbeeldproject
ROCKWOOL Prefab Building Systems heeft in het centrum van Sneek een optopping project gerealiseerd met behulp van hun innovatieve Rockzero prefab bouwsysteem van ROCKWOOL steenwol. Bovenop een bestaande loods uit de jaren 50 zijn een achttal splitlevelappartementen gebouwd. Aanvankelijk zou de oude loods zwaarder gefundeerd en diep geheid moeten worden voor de optopping. Dat bleek een vrij ingewikkelde ingreep, omdat heien risicovol is en schade kan veroorzaken aan de gebouwen in de directe omgeving. De enige optie was om met lichtgewicht systemen te bouwen, zoals Rockzero (<50 kg/m2).
Conclusie
Bij verschillende projecten waar we bij betrokken zijn geweest, is ervoor gekozen om niet alleen op te toppen, maar ook een deel van het bestaande gebouw af te breken. Ter illustratie een voorbeeld van uitsluitend permanente belasting.
Bij een drielaags gebouw wordt de bovenste laag gesloopt. Deze laag was van beton en steen en woog gemiddeld ongeveer 250 kg/m². Door de afname van dit gewicht zouden twee bouwlagen kunnen worden toegevoegd die zijn uitgevoerd in een licht bouwsysteem van 125 kg/m². Op deze manier worden er woningen aan de woningvoorraad toegevoegd terwijl het bestaande gebouw behouden blijft. Deze methode maakt het eenvoudiger om te voldoen aan de huidige eisen op het gebied van isolatie, brandveiligheid en akoestiek.
